2025.07.02
不動産投資で税金対策はできる？仕組みや具体的な方法を紹介
所得が高くなるほど、所得税や住民税などの税金の負担は重くなります。そのため、高所得の方や企業を運営する立場にある方にとって、税負担を軽減することは、重要な課題となります。このような場合の税金対策として、不動産投資がよく利用されています。
不動産投資は、単に資産形成を目的とするだけではなく、所得税や住民税の節税をはじめ、相続税や贈与税の軽減にも役立つ方法です。ただし、具体的にどのような仕組みで税金が軽減されるのか、どのような方法を活用すればよいのかを正確に理解する必要があります。
この記事では、不動産投資による税金対策について、損益通算や減価償却の仕組み、青色申告の活用方法、法人化のメリットなど、具体的で実践的な内容を詳しく解説します。これらの知識を得ることで、自身の状況に適した税金対策を理解し、効果的な不動産投資を進めることができます。
不動産投資による税金対策の基本
不動産投資を通じて対策できる税金には、大きく分けて所得税・住民税と相続税・贈与税があります。まずは、それぞれの税金がどのような仕組みで軽減できるのかを理解しましょう。
不動産投資で対策できる税金の種類
不動産投資による税金対策で最も一般的なのは、所得税と住民税に対するものです。不動産投資で発生する経費や減価償却費を計上することで、課税所得を減らし、結果として納税額を抑えることができます。
また、相続税や贈与税についても不動産投資は有効な対策となります。不動産は現金と比較して評価額が低く算定される傾向があり、特に収益物件は、更に評価額が下がる特徴があります。
以下に、不動産投資で対策できる主な税金とその特徴をまとめます。
| 所得税・住民税 | 減価償却費の計上や損益通算による課税所得の圧縮 |
| 相続税 | 不動産の評価減による課税対象額の軽減 |
| 贈与税 | 不動産による生前贈与や賃貸経営権の移転による対策 |
| 固定資産税 | 土地の共有化や住宅用地の特例活用 |
不動産所得の計算方法
不動産投資による税金対策を理解するには、まず不動産所得の計算方法を知ることが重要です。不動産所得は、賃貸料などの総収入金額から必要経費を差し引いて計算されます。
不動産所得の計算式は、次のようになります。
不動産所得＝総収入金額－必要経費
必要経費には、管理費、修繕費、固定資産税、保険料、ローン金利などの実際に支払った費用に加え、減価償却費という現金支出を伴わない費用も含まれる点が、税金対策において非常に重要です。
不動産所得がマイナス(赤字)になった場合、その赤字を給与所得など他の所得と相殺する「損益通算」が可能になります。これにより、全体の課税所得を減らし、所得税・住民税を軽減できるのです。
不動産投資による所得税対策
所得税は、私たちが最も身近に感じる税金のひとつです。不動産投資は、この所得税を合法的に抑える効果的な方法となります。
損益通算による節税
損益通算とは、不動産投資で生じた赤字(損失)を給与所得などの他の所得から差し引いて、全体の課税所得を減らす仕組みです。これにより、支払う所得税と住民税を大幅に削減できる可能性があります。
例えば、年間の給与所得が1,000万円ある方が、不動産投資で200万円の赤字を出した場合、課税対象となる所得は800万円に減少します。累進課税制度のもとでは、この所得減少による税金軽減効果は、単純計算以上になることも多いでしょう。
不動産投資初期は赤字になりやすい特性を活かすことで、投資開始から数年間は、大きな節税効果を得られるケースが多くあります。特に、減価償却費が大きい新築物件や、ローン返済額の多くが金利である投資初期は、損益通算の恩恵を最大限に受けられます。
減価償却費の活用
減価償却費は、建物の取得費用を法定耐用年数にわたって費用計上できる制度です。実際には、現金支出を伴わないにもかかわらず、経費として認められるため、不動産投資における最も強力な節税ツールといえます。
例えば、5,000万円で購入した鉄筋コンクリート造のマンション(建物部分3,000万円)の場合、法定耐用年数は47年です。定額法による年間の減価償却費は約64万円となり、これが毎年経費として計上できます。
この減価償却費は、実際の現金流出ではないため、キャッシュフローと課税所得の間にギャップが生じます。つまり、実際には黒字であっても、税務上は赤字として扱われるケースも多いのです。
建物の構造によって耐用年数が異なる点に注意が必要です。木造(22年)、鉄骨造(34年)、鉄筋コンクリート造(47年)など、構造によって減価償却費の年間金額は変わってきます。短期的な節税効果を重視するなら耐用年数が短い構造が、長期的な効果を望むなら耐用年数が長い構造が有利になることもあります。
経費計上できる項目
不動産投資における節税効果を最大化するには、適切に経費計上することが重要です。計上できる主な経費には、以下のようなものがあります。
| 管理費・修繕費 | 物件の維持管理に必要な費用 |
| 固定資産税・都市計画税 | 不動産に課される税金 |
| 保険料 | 火災保険や地震保険など |
| ローン金利 | 不動産購入時のローンにかかる利息部分 |
| 減価償却費 | 建物の取得費用を耐用年数で割った金額 |
| 仲介手数料 | 入居者募集時に支払う費用 |
| 旅費交通費 | 物件視察や管理のための交通費 |
| 通信費 | 入居者とのやり取りに必要な電話代など |
また、自宅の一部を不動産投資の事務所として使用している場合、家賃や光熱費の一部を按分して経費計上できることもあります。ただし、経費の過大計上は税務調査の対象になりやすいため、実態に即した適切な経費計上を心がけましょう。
領収書やレシートなどの証憑は、最低でも7年間保管することが法律で定められていますので、体系的な整理方法を確立しておくことをおすすめします。
青色申告の活用や法人化
不動産投資での税金対策をさらに効果的に行うには、青色申告の活用や法人化の検討も重要です。それぞれのメリットと活用方法を見ていきましょう。
青色申告特別控除のメリット
青色申告は、白色申告に比べて記帳義務が厳格である代わりに、さまざまな税制上の優遇措置が受けられる申告方式です。不動産投資において青色申告を選択すると、以下のようなメリットがあります。
最大のメリットは、青色申告特別控除です。電子申告(e-Tax)を利用し、複式簿記で記帳していれば、最大65万円の控除が受けられます。つまり、所得から65万円を差し引いた金額に対して課税されるため、所得税・住民税の負担が軽減されます。
また、青色申告では、赤字を3年間繰り越せる「純損失の繰越控除」も利用可能です。不動産投資で生じた赤字を、翌年以降3年間にわたって繰り越せるため、長期的な視点での税金対策が可能になります。
さらに、家族を専従者として雇用した場合に、給与を経費として認める「青色事業専従者給与」制度も活用できます。家族の給与所得控除と合わせて考えると、世帯全体での税負担を効率的に抑えられる可能性があります。
法人化によるメリット
不動産投資の規模が大きくなってくると、個人事業主としての経営から法人化を検討する段階に入ります。法人化にはさまざまなメリットがありますが、そのタイミングは慎重に見極める必要があります。
法人化の最大のメリットは、税率の違いです。個人の場合、所得が増えるほど最高45%(復興特別所得税を含めると45.945%)まで税率が上昇する累進課税が適用されます。一方、法人の場合は一律23.2%(資本金1億円以下の中小企業は軽減税率15%)となります。
ただし、法人税に加えて法人住民税や法人事業税も発生するため、単純に税率だけで判断するのではなく総合的に検討することが重要です。一般的には、年間の不動産所得が800万円を超えるあたりから法人化のメリットが出てくるといわれています。
法人化のもう一つの大きなメリットは、役員報酬の設定による所得分散です。適切な金額の役員報酬を設定することで、法人の所得と個人の所得をバランスよく調整し、全体の税負担を最適化できます。
相続税における不動産投資の活用
相続税対策としても、不動産投資は効果的な手段として知られています。
不動産の評価額引き下げの仕組み
相続税において、不動産は、現金などと比較して評価額が低く算定される特徴があります。これは、相続税法上の財産評価の仕組みによるもので、この特性を理解することが相続税対策の第一歩です。
土地の評価は、原則として「路線価方式」または「倍率方式」で行われます。どちらも実勢価格よりも低く評価される傾向があり、一般的に、路線価は市場価格の約80％程度といわれています。
建物については、「固定資産税評価額」を基準に評価されますが、これも市場価格を大きく下回ることが多いものです。さらに、建物は経年劣化により評価額が毎年下がっていくため、長期保有することで自然に相続税評価額が減少していくメリットもあります。
また、不動産が賃貸中である場合、さらに評価額が下がる「貸家建付地」「貸家」としての評価が適用されます。具体的には、更地の状態と比較して土地は20％程度、建物は30％程度評価額が下がるケースが一般的です。
収益物件と自用物件の相続税評価の違い
相続税対策として不動産投資を考える場合、収益物件(賃貸物件)と自用物件(自宅など)では、評価方法に大きな違いがあることを理解しておく必要があります。
収益物件は、「貸家」「貸家建付地」として評価され、自用物件と比較して大幅に評価額が引き下げられます。貸家の評価額は、自用建物の評価額から借家権割合(30％が一般的)を控除した金額となります。
同様に、貸家建付地の評価額は、自用地の評価額から、借地権割合(大都市圏では60〜80％)に借家権割合と賃貸割合を乗じた金額を控除して計算されます。この結果、同じ市場価値の不動産でも、賃貸中の物件は自用物件より30〜50％程度評価額が低くなることも珍しくありません。
例えば、市場価値1億円の不動産があった場合、自用物件としての相続税評価額が8,000万円だとすると、同じ物件が全て賃貸中であれば5,000万円程度まで評価額が下がる可能性があります。この差額分だけ相続税の課税対象額が減少するため、相続税の負担軽減につながります。
小規模宅地等の特例の活用
相続税対策において、「小規模宅地等の特例」は非常に有効です。この特例を理解し活用することで、大幅な相続税の軽減が可能になります。
小規模宅地等の特例とは、被相続人の自宅や事業用の土地について、一定の条件を満たせば、評価額を最大80％減額できる制度です。減額の割合は、土地の用途によって異なります。
| 特定居住用宅地等（被相続人の自宅の敷地） | 330㎡まで80%減額 |
| 特定事業用宅地等（被相続人の事業用地） | 400㎡まで80%減額 |
| 貸付事業用宅地等（アパート・マンションなどの賃貸用地） | 200㎡まで50%減額 |
不動産投資において、特に注目すべきは「貸付事業用宅地等」の特例です。被相続人が賃貸事業を行っていた土地については、200㎡を限度として、評価額が50％減額されます。さらに、被相続人が賃貸管理を専業としていた場合には、400㎡まで80％減額される可能性もあります。
ただし、この特例を適用するには、被相続人が貸付事業を行っていたこと、相続人が引き続き貸付事業を継続することなどの条件があります。また、相続開始前3年以内に取得した土地は、原則として特例の対象外となるため、相続税対策として不動産投資を考える場合は、早めに検討を始めることが重要です。
贈与税対策における不動産投資の活用
相続税と並んで資産移転時に課される税金として、贈与税があります。不動産投資は、贈与税対策としても効果的な方法を提供してくれます。
生前贈与と不動産投資の組み合わせ
生前贈与は、将来の相続税の負担を軽減するための基本的な対策方法です。毎年110万円までの基礎控除を活用した計画的な贈与と、不動産投資を組み合わせることで、より効果的な税金対策が可能になります。
例えば、子や孫に毎年110万円ずつ贈与し、その資金で不動産投資を行わせるという方法があります。これにより、贈与税は非課税となり、さらに不動産投資による所得税の節税効果も得られます。
また、不動産そのものを贈与する方法もあります。不動産は、評価額が市場価格より低く設定されることが多いため、同じ価値を持つ現金と比較して、贈与税の負担が少なくなる傾向があります。特に、収益性の高い賃貸物件を贈与すれば、将来の収入源も同時に移転できるメリットがあります。
さらに、不動産を共有名義にする方法も有効です。例えば、親と子で不動産を共有名義にすることで、徐々に資産を移転させながら、共有持分に応じた収益も分散できます。これにより、親の所得税負担を減らしつつ、将来の相続税も軽減できる可能性があります。
賃貸経営の権利移転
不動産所有権の贈与だけでなく、賃貸経営の権利だけを移転する方法も、効果的な贈与税対策となります。この方法は、「賃貸経営受託契約」や「経営委任契約」とも呼ばれます。
例えば、親が所有する賃貸物件の経営権(賃料収入を得る権利)を子に移転することで、不動産所有権は親のままでありながら、賃料収入は子の所得として申告できるようになります。これにより、親の所得税負担を減らし、子への実質的な資産移転が可能になります。
この方法のメリットは、不動産の所有権移転に伴う登記費用や不動産取得税などのコストが発生しない点です。また、経営権の移転は贈与税の評価が難しく、適切に設計すれば贈与税の負担を最小化できる可能性があります。
ただし、単なる租税回避と見なされないよう、実態を伴った経営権移転であることが重要です。子が実際に賃貸管理業務を行い、収入と経費を適切に管理していることを示せるよう、業務内容や報酬の妥当性などを明確にした契約書を作成しておくべきでしょう。
相続時精算課税制度の利用
相続時精算課税制度は、60歳以上の親から20歳以上の子(または孫)への贈与に適用できる特例制度です。この制度を不動産投資と組み合わせることで、効果的な税金対策が可能になります。
この制度の最大のメリットは、2,500万円までの贈与が非課税になる点です。2,500万円を超える部分には、一律20％の贈与税が課されますが、暦年課税(最高税率55％)と比較すると、税率が低くなるケースが多いでしょう。
不動産投資との組み合わせ方としては、まず親が相続時精算課税制度を選択して、子に2,500万円までの資金を贈与し、その資金で子に不動産投資を始めさせるという方法があります。これにより、贈与税を抑えつつ、子の資産形成と所得税対策を同時に実現できます。
また、既に親が所有している不動産を、相続時精算課税制度を利用して子に贈与する方法もあります。特に、将来的に値上がりが期待できる不動産は早めに贈与しておくことで、値上がり分に対する課税を回避できる可能性があります。
ただし、相続時精算課税制度を選択すると、その後は暦年課税(年間110万円の基礎控除)に戻れないこと、相続時に贈与財産の価額が相続財産に加算されることなどのデメリットもあります。不動産の将来的な価値変動も考慮しながら、総合的に判断することが重要です。
実践的な不動産投資による税金対策の進め方
ここでは、効果的な税金対策を実践するための、具体的なステップを解説します。
自分の投資に最適な不動産選び
税金対策として不動産投資を行う場合、自分の状況に合った物件選びが重要です。まずは、自分の目的や状況を明確にしましょう。
所得税・住民税の軽減が主な目的なら、減価償却費が大きく取れる新築物件や、収益性の高い区分所有マンションが適しています。特に高所得者の場合、初期の赤字を損益通算で活用できるローンを活用した投資が効果的です。
一方、相続税対策が主な目的なら、評価額が低く算定される収益物件や、小規模宅地等の特例が適用できる物件を検討すべきでしょう。特に、駅前や繁華街など立地の良い土地は、路線価と実勢価格の差が大きい傾向があり、相続税評価額の面で有利になることが多いものです。
また、自己資金の額や融資の可能性、リスク許容度なども考慮して物件を選びましょう。税金対策だけでなく、長期的な収益性やキャッシュフロー、将来の売却可能性なども総合的に判断することが大切です。
適切な確定申告
不動産投資の税金対策において、確定申告は極めて重要なプロセスです。正しい方法で申告することで、適切な節税効果を得られます。
まず、青色申告を選択することをおすすめします。前述のとおり、青色申告特別控除や純損失の繰越控除などの特典が受けられるためです。青色申告をするには、個人事業の開業届と青色申告承認申請書を、所轄の税務署に提出する必要があります。これは、不動産投資を始める年の3月15日までに行うのが原則です。
確定申告では、収入と経費を正確に記録し、計上することが重要です。日々の収支を管理するための会計ソフトを活用することで、効率的かつ正確な記帳が可能になります。特に青色申告の場合、複式簿記による記帳が求められるため、ソフトの利用は大きな助けとなるでしょう。
また、経費の計上にあたっては、不動産投資に関係のある経費のみを計上するよう注意が必要です。私的な支出を経費として計上することは、税務調査の対象となるリスクがあります。経費の証拠となる領収書やレシートは、最低7年間保管しておきましょう。
税理士との連携
不動産投資による税金対策をより効果的に行うには、税理士との連携が非常に重要です。専門家のアドバイスを受けることで、個人の状況に合った最適な対策を講じることができます。
税理士に相談することで得られるメリットとして、まず、適切な節税策の提案が挙げられます。不動産投資の経験が豊富な税理士であれば、物件選びや資金調達の段階から、どのような税金対策が効果的かアドバイスしてくれるでしょう。
また、確定申告の作成支援も大きな助けになります。特に、不動産投資を始めたばかりの頃は、どの経費をどう計上すべきか迷うことも多いでしょう。税理士のサポートがあれば、適切な申告書類を作成でき、余計な税金を払わずに済みます。
さらに、中長期的な税金対策のプランニングも、税理士の重要な役割です。今後の所得や資産の増加を見据えて、いつ法人化すべきか、どのように資産を移転していくべきかなど、ライフプランに合わせた戦略を立てることができます。
税理士を選ぶ際には、不動産投資の税務に詳しい専門家を選ぶことが重要です。初回相談時に、不動産投資の経験や実績について質問し、自分の目的に合ったアドバイスができる税理士かどうか見極めましょう。
まとめ
不動産投資は単なる資産形成だけでなく、さまざまな税金対策として非常に効果的なツールです。所得税・住民税対策としては、損益通算や減価償却費の活用が大きな効果を発揮します。相続税・贈与税対策としては、不動産の評価額引き下げの特性や小規模宅地等の特例が有効です。
効果的な税金対策を実践するには、自分の状況や目的に合った投資戦略を立て、青色申告の活用や適切な経費計上を行うことが重要です。また、専門家である税理士との連携により、より最適な税金対策を実現できるでしょう。不動産投資を通じて賢く税金と向き合い、資産を効率的に増やしていきましょう。
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不動産投資による税金対策を進めるにあたっては、初期の物件購入資金の調達が課題となることがあります。長期的な節税効果があるとはいえ、最初の段階でまとまった資金が必要になります。そうした場合、無担保無保証で迅速に資金調達ができるHTファイナンスのビジネスローンを利用することで、不動産投資をスムーズに始めることが可能になります。
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