2025.06.11
住宅ローンで第二抵当権を設定することはできる？メリットや注意点についても解説
住宅ローンを利用して不動産を購入した後に、追加の資金が必要になる場合があります。例えば、事業の拡大や子どもの教育費、住宅のリフォーム費用など、急にまとまった資金が求められるケースは珍しくありません。しかし、すでに住宅ローンを返済している最中の場合、新たな借入れをするのは難しいと考えられがちです。
このような状況でも、住宅ローン返済中の不動産に第二抵当権を設定することで、追加の資金調達が可能になることがあります。第二抵当権を活用することで、保有する不動産の価値を生かした資金調達を検討することができます。
この記事では、第二抵当権の基本的な仕組みから、住宅ローン利用中の不動産に設定できる条件、メリット・デメリット、さらには審査のポイントまで詳しく解説します。住宅ローンを利用中でも資金調達の選択肢を広げたい方は、ぜひ参考にしてください。
第二抵当権とは
住宅ローンを活用した資金調達について詳しく見ていく前に、まずは第二抵当権の基本を理解しましょう。
抵当権の基本的な仕組み
抵当権とは、借入金の返済ができなくなった場合に備えて、不動産などの財産に設定される担保権のことです。住宅ローンを組む際には、購入する不動産に抵当権が設定されるのが一般的です。
返済が滞った場合、金融機関は抵当権を行使して不動産を競売にかけ、その売却代金から借入金を回収します。この仕組みにより、金融機関はリスクを軽減でき、借り手は比較的低金利で長期の融資を受けられるのです。
抵当権は、設定された順番に「第一抵当権」「第二抵当権」と呼ばれます。住宅ローンでは通常、第一抵当権が設定されることになります。
第一抵当権と第二抵当権の違い
第一抵当権と第二抵当権の最も重要な違いは、債権回収の優先順位です。同じ不動産に複数の抵当権が設定されている場合、競売などで不動産が換金されると、第一抵当権者が最初に債権を回収できます。
その後、残りの金額から第二抵当権者、さらに第三抵当権者という順序で債権回収が行われます。このため、第二抵当権は、第一抵当権に比べて債権回収のリスクが高くなります。
例えば、3000万円の不動産に対して第一抵当権付きで2000万円、第二抵当権付きで1000万円の借入がある場合を見てみましょう。競売で、2500万円で売却されたとすると、第一抵当権者は全額の2000万円を回収できますが、第二抵当権者は残りの500万円しか回収できず、500万円の損失が発生することになります。
住宅ローンにおける抵当権の役割
住宅ローンでは、購入する不動産そのものが担保となります。金融機関は、この不動産に第一抵当権を設定することで、万が一の返済不能時にも債権を確保できる仕組みを作ります。
住宅ローンは、一般的に高額で長期間の返済となるため、金融機関にとって第一抵当権の設定は重要なリスク管理手段となっています。また、借り手にとっても、担保提供によって低金利での借入が可能になるというメリットがあります。
住宅ローン返済中の不動産は、既に第一抵当権が設定されているため、追加で融資を受ける場合は、第二抵当権を設定するケースが多くなります。この時、第一抵当権の残債と不動産価値の差額(担保余力)が重要なポイントになります。
住宅ローン返済中でも第二抵当権設定は可能か
住宅ローンを返済中でも、追加の資金調達のために第二抵当権を設定できるケースがあります。ただし、いくつかの条件があります。
第二抵当権設定が認められる条件
住宅ローン返済中に第二抵当権を設定するためには、主に次の条件を満たす必要があります。
まず、住宅ローン(第一抵当権)の契約内容に制限がないことが前提です。一部の住宅ローン契約では、金融機関の承諾なしに第二抵当権を設定することを禁止する条項がある場合があります。
次に、不動産に十分な担保余力があることが重要です。担保余力とは、不動産の現在価値から、既存の住宅ローン残高を差し引いた金額を指します。この担保余力が、新たな借入希望額を上回っていることが必要です。
返済状況が良好であることも重要な条件です。住宅ローンの返済に延滞がある場合、第二抵当権での融資は非常に困難になります。金融機関は返済能力を重視するため、既存ローンの返済履歴は重要な判断材料となります。
担保余力の計算
担保余力を計算するには、現在の不動産評価額から住宅ローンの残債を差し引きます。例えば、現在の不動産評価額が3000万円で、住宅ローン残債が1500万円の場合、単純計算で1500万円の担保余力があることになります。
ただし実際には、不動産の評価額は金融機関によって異なる場合があり、また、担保掛目(評価額に対して融資可能な比率)も考慮されます。一般的に、第二抵当権の場合、担保掛目は第一抵当権よりも低く設定されることが多くあります。
例えば、不動産評価額3000万円、住宅ローン残債1500万円、第二抵当権の担保掛目が50%とすると、実際の融資可能額は750万円(1500万円×50%)程度になることもあります。
第一抵当権者の同意は必要か
法律上、第二抵当権を設定する際に、第一抵当権者の同意は必須ではありません。抵当権は登記によって優先順位が決まるため、新たな抵当権を設定しても、第一抵当権者の権利が損なわれることはないからです。
ただし、前述のように、住宅ローン契約の中に追加の担保設定に関する制限条項がある場合は、第一抵当権者である金融機関の同意が必要になるケースがあります。
実務上は、第二抵当権を設定する前に、住宅ローン契約書の確認や、必要に応じて第一抵当権者である金融機関への相談を行うことが望ましいでしょう。金融機関によっては、追加の抵当権設定を制限しているケースや、自行での借換えを提案してくれるケースもあります。
第二抵当権を活用した住宅ローン後の資金調達方法
住宅ローン返済中でも、第二抵当権を活用したさまざまな資金調達方法があります。具体的な方法と実際の活用例を見ていきましょう。
金融機関から第二抵当権付きローンを受ける
最も一般的な方法は、銀行やノンバンクなどの金融機関から、第二抵当権付きのローンを受けることです。銀行によっては、「セカンドモーゲージ」や「不動産担保ローン」などの名称で商品化されています。
銀行での融資は比較的金利が低いメリットがありますが、審査基準は厳格な傾向にあります。また、利用目的が事業資金や投資用に限定されるケースもあるため、事前に確認が必要です。
一方、ノンバンクでは銀行よりも審査基準が柔軟な場合が多く、資金使途の制限も少ない傾向にあります。ただし、金利は銀行より高めに設定されることが一般的です。借入目的に合わせて最適な金融機関を選ぶことが重要です。
第二抵当権付きの事業資金融資の活用
事業主や個人事業主の場合、第二抵当権を事業資金調達に活用することができます。特に、銀行から無担保での事業融資が難しい場合でも、自宅などに担保余力があれば、第二抵当権付きで事業資金を調達できる可能性があります。
事業拡大のための設備投資や運転資金、新規事業立ち上げなど、大きな資金が必要なケースでは、不動産担保があることで融資条件が有利になることもあります。
また、日本政策金融公庫などの政府系金融機関でも、事業資金向けに第二抵当権付きの融資を行っていることがあります。民間の金融機関と比較して金利が低めに設定されていることもあるため、事業資金であれば検討する価値があるでしょう。
リフォーム資金や教育資金としての活用
第二抵当権付きローンは、事業資金だけでなく、個人的な資金需要にも活用できます。例えば、大規模なリフォームや増改築の資金として利用するケースが多く見られます。
住宅ローンの借り換えと合わせて、リフォーム資金を上乗せする方法もありますが、借り換えのタイミングでない場合は、第二抵当権付きローンで対応するのが現実的な選択肢となります。
また、子どもの教育資金や結婚資金など、まとまった資金が必要な場合にも活用できます。住宅に十分な担保余力があれば、無担保ローンよりも金利が低く、長期の返済計画を立てやすいというメリットがあります。
実際の活用例としては、築20年の住宅を所有し、住宅ローン残債が1000万円、現在の不動産評価額が3000万円の場合、2000万円の担保余力に対して、800万円程度のリフォーム資金を第二抵当権付きローンで調達するようなケースが考えられます。
第二抵当権を設定するメリット
住宅ローン返済中の不動産に第二抵当権を設定することには、いくつかの重要なメリットがあります。ここでは、具体的にどのようなメリットがあるのか見ていきましょう。
不動産の資産価値を最大限に活用できる
第二抵当権の最大のメリットは、すでに住宅ローンで活用している不動産の価値を二重に活用できる点です。住宅ローン返済が進み、不動産の時価が上昇していれば、その差額分を新たな資金調達に活用できます。
例えば、3000万円で購入した不動産の住宅ローン残債が1500万円まで減少し、現在の不動産価値が3500万円に上昇している場合、単純計算で2000万円の担保余力が生まれています。この担保余力を活かさないのはもったいないといえるでしょう。
不動産の潜在的価値を「死蔵」させず有効活用できることは、資産運用の観点からも大きなメリットです。特に事業資金として活用する場合は、資産を使って更なる収益を生み出す好循環を作ることも可能になります。
金利面のメリットが大きい
第二抵当権付きローンは、無担保ローンやカードローンと比較すると、一般的に金利が低いというメリットがあります。担保があることでリスクが低減されるため、金融機関はより有利な条件で融資を提供できるのです。
例えば、無担保のフリーローンでは年利8～15%程度が一般的ですが、第二抵当権付きローンでは年利3～7%程度で融資を受けられることも少なくありません。特に、高額の融資を長期間で返済する場合、この金利差は総返済額に大きく影響します。
また、事業資金の調達においても、無担保の事業ローンと比較して、不動産担保があることで金利を抑えられるメリットは大きいものです。100万円や200万円の少額融資であれば、金利差の影響は小さいかもしれませんが、1000万円以上の融資になると、金利差が総返済額に与える影響は無視できません。
比較的高額な資金調達が可能
第二抵当権付きローンのもう一つの大きなメリットは、担保価値に応じて比較的高額な資金調達が可能な点です。無担保ローンやカードローンでは、個人の年収や信用力によって借入限度額が制限されることが多くあります。
しかし、不動産担保があれば、年収に対して高額な融資を受けられる可能性が高まります。例えば、年収500万円の方が無担保ローンで借りられる金額は、一般的に数百万円程度ですが、十分な担保余力がある場合、第二抵当権付きローンでは1000万円以上の融資を受けられることもあります。
また、返済期間も長く設定できることが多いため、月々の返済負担を抑えながら高額融資を受けられるという利点もあります。事業の大型投資や住宅の大規模リフォームなど、まとまった資金が必要な場合に特に重宝されます。
第二抵当権を設定する際の注意点
第二抵当権を設定することにはさまざまなメリットがありますが、同時に注意すべきデメリットやリスクも存在します。慎重な判断のために、これらを十分理解しておきましょう。
第一抵当権と比較してリスクが増加する
第二抵当権は、第一抵当権に比べて債権回収のリスクが高いという特性があります。債務者が返済不能になり、不動産が競売にかけられた場合、第一抵当権者が優先的に債権回収を行い、残りの金額から第二抵当権者への返済が行われます。
このリスクを反映して、第二抵当権付きローンは第一抵当権付きローン(一般的な住宅ローン)と比較して、金利が高めに設定されることが一般的です。金融機関によっては、第一抵当権付きローンの1.5～2倍程度の金利が設定されることもあります。
不動産価格の下落リスクに対して脆弱である点も注意が必要です。不動産価格が大きく下落した場合、担保価値が減少し、第二抵当権者は十分な債権回収ができなくなる可能性が高まります。
金利が高く手数料がかかる
第二抵当権付きローンは、そのリスク特性から一般的に金利が高めに設定されます。金融機関によって異なりますが、住宅ローンが年1～2%程度であるのに対し、第二抵当権付きローンは、年3～7%程度となることが多いものです。
また、抵当権設定には登記費用や手数料がかかります。具体的には、登録免許税(融資額の1,000分の4)、司法書士報酬(3～5万円程度)、金融機関の事務手数料などが必要になります。少額の借入の場合、これらの初期コストが割高に感じられることもあります。
さらに、一部の金融機関では、繰上返済手数料や契約時の保証料など、追加の費用が発生することもあります。借入前には、これらの費用も含めた総コストを確認し、本当に有利な選択肢かどうか検討することが重要です。
返済能力を超えた借入をしてしまうリスクがある
第二抵当権を設定して追加の借入を行う際の最大のリスクは、返済能力を超えた借入を行ってしまうことです。第一抵当権付きの住宅ローンに加えて、新たな返済義務が生じるため、月々の返済負担は確実に増加します。
収入に対して返済額が過大になると、生活が圧迫されるだけでなく、何らかの事情で収入が減少した場合に、すぐに返済困難な状況に陥るリスクがあります。最悪の場合、両方のローンで返済不能となり、住宅を手放さざるをえない状況になることも考えられます。
借入を検討する際は、現在の返済額と新たな返済額の合計が、手取り収入の何割になるかを必ず確認しましょう。一般的には、全ての借入の返済額合計が、手取り収入の35%を超えないことが望ましいとされています。余裕のある返済計画を立て、将来の収入減少リスクも考慮に入れた判断が重要です。
不動産を利用した代替の資金調達方法
第二抵当権付きローンだけが資金調達の選択肢ではありません。状況によっては、他の方法がより適している場合もあります。代表的な代替策を見ていきましょう。
住宅ローンの借り換え
住宅ローン返済中に追加資金が必要な場合、第二抵当権設定の代わりに、住宅ローンの借り換えを利用する方法があります。これは、現在の住宅ローン残債に必要資金を上乗せして、新たな住宅ローンを組むというものです。
例えば、住宅ローン残債が2000万円で500万円の追加資金が必要な場合、2500万円の新たな住宅ローンに借り換えるという方法です。この方法のメリットは、第二抵当権付きローンより金利が低いことが多く、また毎月の返済は一本化されるため管理がしやすい点です。
現在の金利より低い金利で借り換えができれば二重のメリットになります。特に、住宅ローン契約から数年以上経過している場合や、市場金利が下がっている場合は、借り換えによる金利低減効果も期待できます。
リースバックやリバースモーゲージの検討
住宅の資産価値を活用する別の方法として、リースバックやリバースモーゲージという選択肢もあります。
リースバックは、所有している不動産を売却し、そのまま賃借人として住み続ける方法です。売却代金でまとまった資金を得られる一方、家賃支払いが発生するというデメリットがあります。住宅ローンの返済が困難になった場合や、大きな資金が必要な場合の選択肢となります。
リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受け、契約者の死亡時や転居時に不動産の売却などで一括返済する仕組みです。主に高齢者向けの商品で、生活資金や医療費などの調達手段として利用されます。月々の返済負担がないか少額である点が特徴ですが、相続人に住宅を残したい場合には適さない場合もあります。
これらの方法は、第二抵当権設定とは仕組みが大きく異なるため、自身の状況や将来計画に照らして慎重に検討することが重要です。特に、リースバックやリバースモーゲージは専門的な知識を要するため、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
まとめ
住宅ローン返済中でも、第二抵当権の設定によって追加の資金調達が可能です。不動産の担保余力を活用することで、事業資金やリフォーム資金など、さまざまな目的に対応できます。低金利で比較的高額な融資を受けられるというメリットがある一方で、返済リスクの増加や金利設定の高さなど注意すべき点もあります。
資金調達を検討する際は、第二抵当権付きローンだけでなく、住宅ローンの借り換えや無担保ローンなど、複数の選択肢を比較検討することが大切です。自身の返済能力や資金ニーズに最も適した方法を選び、将来の返済計画を慎重に立てることで、安全かつ効果的な資金調達が可能になります。専門家のアドバイスを受けながら、最適な選択をしてください。
最短即日の無担保無保証融資！HTファイナンスのビジネスローン
住宅ローン返済中の不動産に、第二抵当権を設定して資金調達を行うことは有効な方法ですが、担保設定に手間や時間がかかるという難点があります。事業資金など急を要する場面では、HTファイナンスが提供する無担保無保証のビジネスローンの方が適しているかもしれません。
HTファイナンスは、東大法学部出身で三菱銀行での実務経験を持つ三坂大作が統括責任者として、企業の資金調達と経営戦略の支援に取り組んでいます。
銀行実務とコンサルティングで培った経験を活かし、無担保無保証の融資やファクタリング、財務改善など、お客様の経営課題に合わせた最適な解決策をご提案しています。また、スピーディーで柔軟な審査体制により、成長に必要な資金を迅速にお届けできます。
お申し込みに必要な書類は最小限に抑え、オンラインやお電話でのやり取りを中心に進めていますので、経営者の皆様の負担を大きく減らすことができます。
事業拡大のチャンスを逃さないためにも、まずはお気軽にHTファイナンスにご相談ください。
企業の成長を資金面から支えるファイナンスの専門家として、30年以上にわたり中小企業の財務戦略・資金調達を支援。
国内外の法人融資・国際金融業務の経験を基に、経営者に寄り添った戦略的支援を展開。
現在の取り組み
ヒューマントラスト株式会社 統括責任者・取締役として、以下の事業を統括：
・法人向けビジネスローン事業「HTファイナンス」
・個人事業主向けファクタリングサービス
・資金調達および財務戦略に関する経営コンサルティング
経営革新等支援機関として、企業の持続的成長を実現するための財務戦略策定や金融支援を行い、貸金業登録事業者として、適正かつ信頼性の高い金融サービスを提供しています。
