2025.06.13
再建築不可物件でローンを組むことはできる？メリット・デメリットやリフォームの可否も解説！
不動産市場には、価格が安く設定されている一方で、一般的な住宅ローンを利用しづらい物件も存在します。その代表的なものの一つが、再建築不可物件です。再建築不可物件は、資金調達方法が限られるなどの課題がありますが、適切に活用すれば、一定のメリットを得られる場合もあります。
本記事では、再建築不可物件でも利用できる融資の種類や条件、購入・保有時のメリット・デメリット、リフォームの可否について詳しく解説します。さらに、2025年以降の法改正による影響まで踏まえた上で、安全な取引・活用方法についても提案していきます。
再建築不可物件の基本
再建築不可物件について理解を深めるには、まずその定義から始めましょう。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、現在建っている建物が朽ちたり、災害で倒壊したりした場合に、法的に同じ場所に建物を建て直すことができない不動産のことを指します。通常の物件と異なり、一度建物がなくなると、その土地に新たな建物を建設できないという大きな制約があります。
この制約が生じる主な理由は、建築基準法の接道義務(建築基準法第43条)によるものです。建物を建てるためには、その敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していることが原則として必要です。この条件を満たさない土地は、新たに建物を建築することができません。
接道義務を満たさない土地が再建築不可物件になるケースが最も一般的ですが、他にも傾斜地や土砂災害警戒区域などの理由で再建築不可となることもあります。
再建築不可物件が生じる法的背景
再建築不可物件が生じる法的背景には、複数の要因があります。最も代表的なのは、前述した建築基準法の接道義務ですが、他にも重要な要因があります。
一つは、建築基準法の改正による影響です。現在の建築基準法は1950年に制定されましたが、それ以前から存在する建物については、既存不適格として認められています。しかし、これらの建物が取り壊された場合、新たに建てる建物は、現行法に適合する必要があります。
また、都市計画法による用途地域の規制や、道路幅員の問題も大きな要因です。特に、密集市街地や古い住宅街では、幅員4m未満の道路(いわゆる狭あい道路)に面した土地が多く存在し、これらが再建築不可物件となるケースが少なくありません。
法改正や都市計画の変更により再建築不可となる可能性があるため、不動産購入時には専門家による確認が重要です。
再建築不可物件でローンを組むことが難しい理由
再建築不可物件でローンを組む場合、通常の物件と比べてさまざまな障壁が存在します。
金融機関が融資を渋る
金融機関が、再建築不可物件への融資に消極的な理由はいくつかあります。最大の理由は、担保価値の問題です。住宅ローンでは、融資対象の不動産自体が担保となりますが、再建築不可物件は将来的な建て替えができないため、担保としての価値が低く評価されがちです。
また、融資の返済期間中に建物が老朽化し、住めなくなるリスクも考慮されます。そうなった場合、住み続けられない上に建て替えもできないため、借り手の返済能力に影響を与える可能性があります。
さらに、万が一の債務不履行時に金融機関が物件を競売にかけても、再建築不可という条件により購入希望者が限られ、売却が困難になる可能性が高くなります。物件の流動性の低さが融資判断に大きく影響するため、通常の住宅ローンの審査では不利になります。これらのことから、基本的には再建築不可物件を担保とするローンや融資は難しいと考えます。
フラット35など公的融資が使えない
再建築不可物件では、フラット35などの公的融資制度の利用も困難です。フラット35は、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利の住宅ローンですが、融資対象となる物件には一定の基準が設けられています。
フラット35の物件検査基準では、建築基準法に適合していることが条件となっており、再建築不可物件はこの基準を満たせません。具体的には、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していることや、土砂災害特別警戒区域外であることなどが求められます。
また、住宅金融支援機構による「買取型」の融資では、将来的な担保価値の維持が重視されるため、再建築不可物件は制度設計上の対象外となっています。公的融資制度は安全性を重視するため、リスクが高いと判断される再建築不可物件は対象から外れるのです。
再建築不可物件で利用できる融資の種類
再建築不可物件でも活用できる融資オプションは、いくつか存在します。それぞれの特徴と条件を見ていきましょう。
不動産担保ローン(ノンバンク)の活用
再建築不可物件での融資において、ノンバンクが提供する不動産担保ローンは、有力な選択肢の一つです。銀行などの金融機関と比較して審査基準が柔軟で、再建築不可物件でも融資を受けられる可能性があります。
ノンバンクの不動産担保ローンの金利は、一般的に約3〜5％程度で、銀行の住宅ローンより高めですが、カードローンなどと比べると低い水準です。借入限度額は、年収の1/3以内に設定されていることが多く、返済能力に応じた融資が行われます。
担保評価については、建物の現状と土地の価値を重視する傾向があります。現在の建物の状態が良好であれば融資可能性が高まるため、購入前の建物検査や調査が重要になります。
また、ノンバンクでは、融資期間が銀行よりも短めに設定されることが多く、10〜20年程度の返済計画が一般的です。このため、月々の返済額は、銀行の住宅ローンと比較して高くなる傾向があります。
リフォームローンの活用
再建築不可物件をすでに所有している場合、または購入後のリフォームを検討している場合は、リフォームローンの活用が選択肢となります。リフォームローンは、建物の新築ではなく、既存建物の改修に特化した融資商品です。
リフォームローンは、比較的小規模なリフォーム向けに設計されており、数百万円から数千万円程度の融資が一般的です。金利は商品によって異なりますが、約2〜5％程度の範囲で提供されていることが多いでしょう。
再建築不可物件におけるリフォームでは、建物の構造や基礎に関わる大規模な改修は避け、内装や設備の更新、耐震補強などが主な対象となります。建物の基本構造を変えないリフォームを選択することで、法的な問題を回避できます。
また、省エネリフォームなどでは、各種補助金制度と併用できる場合があり、資金計画に組み込むことでコスト削減につながります。リフォームローンは、無担保型と有担保型があり、再建築不可物件の場合は無担保型か、他の資産を担保とする方法も検討する価値があります。
フリーローン・カードローンの短期的活用
少額の資金調達や短期的な資金需要には、フリーローンやカードローンの活用も選択肢となります。これらは不動産を担保とせず、個人の信用に基づいて融資が行われるため、再建築不可物件であることが直接融資判断に影響しません。
フリーローンやカードローンの金利は、一般的に約5〜15％程度と高めですが、審査が比較的迅速で、資金用途に制限がないという特徴があります。借入限度額は年収や信用情報によって異なりますが、数百万円程度までが一般的です。
短期間での返済計画を立てて利用することが重要で、長期間の高金利負担は避けるべきです。例えば、物件購入時の頭金不足分を一時的に補填したり、軽微なリフォーム費用をカバーしたりする用途に適しています。
また、複数のローンを組み合わせる方法も考えられます。物件購入には不動産担保ローンを、内装リフォームにはリフォームローンを、そして急な資金需要にはカードローンを、というように目的に応じて使い分けることで、効率的な資金計画が可能になります。
再建築不可物件のローン審査のポイント
再建築不可物件でローンを組む際は、通常の住宅ローンとは異なる審査ポイントがあります。融資を受けるための重要なポイントを解説します。
金融機関が重視するポイント
再建築不可物件のローン審査において、金融機関が特に重視するポイントは複数あります。まず一つ目は、建物の現状と残存耐用年数です。建物が良好な状態で維持されており、今後も相当期間使用できる見込みがあることが重要視されます。
次に重視されるのは、立地条件です。再建築不可であっても、駅近や商業施設が充実した利便性の高いエリアであれば、賃貸需要が見込めるため、金融機関の評価が高まる傾向があります。優れた立地条件は審査における大きなプラス要素となります。
また、借り手の返済能力も通常以上に厳しくチェックされます。安定した収入や職業、勤続年数、他の借入状況などが詳細に審査されます。再建築不可物件は、通常より融資リスクが高いと判断されるため、返済能力の証明がより重要になります。
さらに、物件の将来性も判断材料となります。周辺の開発計画や道路拡張予定があり、将来的に再建築可能となる可能性がある物件は、評価が高くなることがあります。金融機関は短期的な視点だけでなく、長期的な担保価値も考慮しているのです。
審査通過のための準備
再建築不可物件でローン審査を通過するためには、事前の準備と戦略が欠かせません。まず重要なのは、専門家による物件調査と評価です。建築士や不動産鑑定士による詳細な調査報告書があれば、金融機関に物件の安全性や価値を客観的に示すことができます。
次に、自己資金の比率を高めることも効果的です。頭金を多めに用意して借入額を抑えることで、金融機関のリスク負担が軽減され、融資を受けやすくなります。物件価格の30〜50％程度の自己資金を確保することが理想的です。
また、複数の金融機関に同時に相談することも重要な戦略です。金融機関によって再建築不可物件への融資姿勢は異なるため、幅広く相談することで融資可能性が高まります。特に地方銀行やノンバンクは、柔軟な対応をしてくれることが多いでしょう。
さらに、物件活用計画を具体的に提示することも有効です。単に居住目的だけでなく、賃貸活用や将来的な売却計画など、出口戦略を含めた事業計画を提示することで、金融機関の安心感につながります。計画に説得力を持たせるため、収支シミュレーションなどの資料も準備しておくと良いでしょう。
再建築不可物件を購入するメリット
再建築不可物件には、独自のメリットがあります。融資面でのハードルはあるものの、賢く活用すれば大きな利点が得られる可能性があります。
物件価格の安さと投資リターン
再建築不可物件の最大のメリットは、同エリアの再建築可能な物件と比較して価格が著しく安いことです。一般的に、市場価格は30〜50％も安くなることがあり、限られた予算で良い立地の物件を取得できる可能性があります。
特に都心部や人気エリアでは、再建築可能な物件では手が届かない場所でも、再建築不可物件なら購入できるケースがあります。駅近や商業施設が充実した利便性の高い立地を手に入れられれば、住環境の質を大きく向上させることができます。
物件価格の安さを活かした投資計画が可能です。例えば、低価格で購入した物件を賃貸に出すことで、高い利回りを実現できる可能性があります。購入価格が安いため、リフォーム費用を含めても投資回収期間を短縮できます。
また、将来的に周辺環境や法規制が変わり、再建築可能になる可能性もゼロではありません。道路拡幅計画がある地域や都市計画の変更が予定されているエリアでは、長期保有することで資産価値が上昇するケースもあります。このような将来性を見据えた投資戦略も、検討価値があります。
固定資産税の負担が軽い
再建築不可物件のもう一つの経済的メリットは、固定資産税の負担が比較的軽いことです。固定資産税は、土地・建物の評価額に基づいて課税されますが、再建築不可物件は評価額が低く設定されることが多いため、税負担が軽減されます。
特に土地の固定資産税評価において、再建築不可物件は「無道路地」や「不整形地」として評価減の対象となることがあります。これにより、同じ面積の再建築可能な土地と比べて、固定資産税が大幅に安くなるケースが少なくありません。
長期所有における税負担の軽減が家計にプラスとなります。例えば、再建築可能な物件と比較して、年間数万円から十数万円の税負担差が生じることもあり、10年、20年と所有期間が長くなるほど、この差額の累積は大きくなります。
また、相続税評価においても同様に評価減となる可能性があるため、相続対策としての側面も持ち合わせています。相続税の課税対象となる資産規模の大きい方にとっては、再建築不可物件の所有が、税務対策の一環として機能することもあるでしょう。
リフォームによる資産価値向上の可能性がある
再建築はできなくても、既存建物のリフォームによる資産価値向上は十分可能です。適切なリフォーム投資により、居住性の向上だけでなく、資産としての魅力も高めることができます。
内装や設備の刷新、間取りの変更などの一般的なリフォームに加え、耐震補強や断熱改修などの構造的な改善も、建物の基本構造を変えない範囲で実施できます。これにより、古い建物でも現代的な居住性能を確保することが可能です。
デザイン性の高いリフォームで独自の価値を創出することも一つの戦略です。再建築不可物件は価格が安いため、浮いた予算を質の高いリフォームに投じることができます。個性的でデザイン性の高い空間づくりにより、賃貸や売却時に差別化要素となり得ます。
特に古民家や歴史的な建物など、独自の魅力を持つ再建築不可物件では、その特性を活かしたリノベーションにより、高付加価値な物件として再生できる可能性があります。カフェやゲストハウス、シェアオフィスなど、居住以外の用途での活用も視野に入れることで、投資としての可能性が広がります。
再建築不可物件を保有するデメリット
再建築不可物件には、注意すべきデメリットも存在します。購入前に、以下の点をしっかり理解しておきましょう。
将来的な資産価値の減少
再建築不可物件の最大のデメリットは、長期的に見て資産価値が減少しやすいことです。通常の不動産では、建物の価値は減少していきますが、いずれ建て替えることで資産価値を維持できます。しかし、再建築不可物件では建て替えができないため、建物の老朽化とともに資産価値が継続的に下がっていく傾向があります。
特に築年数が古い物件では、経年劣化による建物価値の低下が顕著です。居住可能期間にも限りがあるため、購入時には建物の耐用年数を見極め、将来計画を立てておく必要があります。
建物価値の減少を補う立地価値を重視することが重要です。駅近や人気エリアなど、立地の良さがある物件であれば、建物価値が減少しても土地としての価値が維持される可能性が高まります。逆に、立地条件が悪い再建築不可物件は、時間の経過とともに著しく価値が下がるリスクがあります。
また、近年は少子高齢化による人口減少で、地方を中心に不動産需要が低下しています。そのため、将来的な売却を考える場合、エリア選びはより慎重に行う必要があります。人口増加地域や再開発計画のあるエリアなど、将来性のある場所を選ぶことが資産価値維持のポイントとなります。
売却時の流動性の低さ
再建築不可物件は、売却時に大きな障壁に直面することがあります。一般の購入者は、住宅ローンを利用して不動産を購入することが多いですが、再建築不可物件では、住宅ローンの利用が制限されるため、購入検討者が著しく限られます。
実際の市場では、再建築不可物件の売却に要する期間が、一般物件の2〜3倍かかることも珍しくありません。また、売却価格も希望より大幅に下回ることが多く、売り急ぐ場合は特に厳しい条件となります。
出口戦略を事前に考慮して購入することが非常に重要です。例えば、長期保有を前提とした賃貸運用計画や、将来的な相続を見据えた活用方法など、売却以外の選択肢も含めた計画を立てておくことで、流動性の低さというデメリットに対応できます。
売却する場合は、再建築不可物件を求める特定のニーズを持つ購入者をターゲットにした販売戦略が効果的です。例えば、安価な物件を求める投資家や、デザイン性の高いリノベーション物件を求める個性的な購入者など、一般的な家族向け住宅市場とは異なるマーケットにアプローチすることで、売却可能性が高まります。
建物維持管理の難しさ
再建築不可物件では、建物の維持管理に関する課題も大きなデメリットとなります。既存建物を長く使い続ける必要があるため、定期的なメンテナンスや修繕が欠かせません。特に築年数が古い物件では、予想外の不具合や故障が発生するリスクが高まります。
また、古い建物は現代の建築基準や設備仕様と異なることが多く、部品調達や修理が困難なケースもあります。特殊な設備や構造を持つ物件では、修繕に専門的な技術や特注部品が必要となり、結果的に維持管理コストが高額になることがあります。
計画的な修繕積立金の確保が長期保有の鍵となります。再建築不可物件を購入する際は、通常の物件より多めの修繕費用を見込んだ資金計画を立てることが重要です。年間の維持費として、物件価値の1〜2％程度を目安に積み立てておくと安心です。
さらに、高齢化社会においては、バリアフリー対応の必要性も考慮すべき点です。再建築不可物件では、大規模な改修に制限があるため、将来的な身体状況の変化に対応できるかどうかも購入判断の材料となります。現在の居住性だけでなく、10年後、20年後の生活を想定した上で検討することが重要です。
再建築不可物件のリフォームにおける注意点
再建築不可物件でもリフォームは可能ですが、一定の制限があります。安全で価値を高めるリフォームのポイントを解説します。
法的に可能なリフォームの範囲
再建築不可物件では、新築はできませんが、既存建物のリフォームは一定の条件下で実施可能です。法的に許容されるリフォームの範囲を理解しておくことが重要です。
基本的には、「既存建物の構造耐力上主要な部分の過半を変更しないこと」が大前提となります。具体的には、基礎、柱、壁、梁などの主要構造部を大きく変更しないリフォームが許容されます。内装の変更、設備の更新、間取りの部分的な変更などは通常問題なく行えます。
増築は厳しい制限下でのみ可能です。一般的には、建築基準法第86条の7の規定により、既存不適格建築物の増築は、増築部分が現行の建築基準に適合し、かつ既存部分の延べ面積の2分の1を超えない範囲で認められることがあります。ただし、自治体によって運用が異なるため、事前確認が必須です。
一方、建物の主要構造部の過半を超える大規模な改修は、実質的に新築と見なされるため不可能です。また、建物の用途変更を伴うリフォーム(住宅から店舗へなど)も、新たな用途に適した建築基準が適用されるため、慎重な事前確認が必要です。
リフォーム時の構造補強と安全対策
再建築不可物件のリフォームでは、安全性の確保が何より重要です。特に築年数の古い建物では、現代の安全基準を満たしていない可能性が高いため、構造補強を考慮したリフォームが推奨されます。
耐震補強は、最も重要な安全対策の一つです。耐震診断を実施した上で、筋交いの設置や壁の増設、基礎の補強など、建物の耐震性能を向上させる工事が有効です。これらは、建物の主要構造を変更しない範囲で行うことができます。
部分的な補強で全体の安全性を高める工夫が効果的です。例えば、寝室や居間など、滞在時間が長い場所を重点的に補強することで、限られた予算でも効率的に安全性を確保できます。
また、老朽化した電気配線や給排水設備の更新も安全対策として重要です。漏電や水漏れは、建物劣化の原因となるだけでなく、火災や健康被害のリスクも高めます。設備の状態を専門家に診断してもらい、必要に応じて更新することが長期的な安全確保につながります。
さらに、結露やカビの発生を防ぐ断熱・換気対策も、健康維持の観点から重要です。断熱材の追加や窓の断熱性能向上、24時間換気システムの導入など、居住環境の質を高める工事も、構造に大きな変更を加えずに実施可能です。
価値を高めるリフォームのポイント
再建築不可物件では、適切なリフォームによって住みやすさを向上させるだけでなく、物件の資産価値を高めることも可能です。価値向上につながるリフォームのポイントを押さえましょう。
まず重要なのは、物件の特性や魅力を活かしたリフォーム計画です。古い建物ならではの味わいや空間の豊かさを活かし、現代的な機能性を加えることで、独自の価値を持つ物件に生まれ変わらせることができます。
デザイン性と機能性のバランスを重視することが、価値向上の鍵です。例えば、古い梁や柱などの構造材を見せる意匠とすることで、新築では得られない空間の魅力を創出できます。同時に、キッチンやバスルームなどの水回りは、現代的な設備に更新し、快適性を確保するという方法が効果的です。
また、ターゲットを明確にしたリフォームも重要です。自分自身が長く住む予定なら、自分のライフスタイルに合わせた空間づくりを優先し、将来的に賃貸や売却を考えるなら、市場ニーズを意識したリフォームを検討します。例えば、賃貸向けであれば、メンテナンスのしやすさや汎用性の高い間取りが重要になります。
さらに、エネルギー効率を高める省エネリフォームも、長期的な価値向上につながります。高効率給湯器の導入、LED照明への交換、太陽光発電の設置など、ランニングコストを削減する工夫は、使い勝手の良さだけでなく、環境配慮型物件としての付加価値も生み出します。
まとめ
再建築不可物件でも、ローンを組める可能性はありますが、成功するためのハードルは相当高いといえます。ノンバンクの不動産担保ローン、リフォームローン、フリーローンなど、状況に応じた選択肢を検討することが重要です。物件価格の安さや固定資産税の負担軽減といったメリットがある一方で、将来的な資産価値の減少や売却時の流動性の低さといったデメリットも理解しておく必要があります。
再建築不可物件の購入やリフォームを検討する際は、法的に可能な範囲を確認し、専門家のアドバイスを受けながら進めることをおすすめします。また、2025年以降の法改正動向にも注目し、将来的に再建築可能となる方法も視野に入れておくとよいでしょう。自己資金の比率を高め、物件の特性を活かした活用計画を立てることで、再建築不可物件も魅力的な資産となる可能性を秘めています。
最短即日の無担保無保証融資！HTファイナンスのビジネスローン
再建築不可物件には、購入する際に通常の住宅ローンが利用しづらいものがあります。そのような場合、ビジネスローンが一つの選択肢として考えられます。特にHTファイナンスのビジネスローンは、無担保無保証で利用可能なうえ、迅速に資金を調達できる点が特徴です。
HTファイナンスは、東大法学部出身で三菱銀行での実務経験を持つ三坂大作が統括責任者として、企業の資金調達と経営戦略の支援に取り組んでいます。
銀行実務とコンサルティングで培った経験を活かし、無担保無保証の融資やファクタリング、財務改善など、お客様の経営課題に合わせた最適な解決策をご提案しています。また、スピーディーで柔軟な審査体制により、成長に必要な資金を迅速にお届けできます。
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企業の成長を資金面から支えるファイナンスの専門家として、30年以上にわたり中小企業の財務戦略・資金調達を支援。
国内外の法人融資・国際金融業務の経験を基に、経営者に寄り添った戦略的支援を展開。
現在の取り組み
ヒューマントラスト株式会社 統括責任者・取締役として、以下の事業を統括：
・法人向けビジネスローン事業「HTファイナンス」
・個人事業主向けファクタリングサービス
・資金調達および財務戦略に関する経営コンサルティング
経営革新等支援機関として、企業の持続的成長を実現するための財務戦略策定や金融支援を行い、貸金業登録事業者として、適正かつ信頼性の高い金融サービスを提供しています。
